Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 marca 2024 roku P. K. wystąpił przeciwko E. I. z żądaniem rozwiązania przez Sąd umowy najmu mieszkania położonego w T. przy ul. (...) zawartej pomiędzy stronami dnia 26 listopada 2012 roku oraz nakazania pozwanej, aby opuściła i opróżniła lokal mieszkalny położony w T. przy ul. (...) i wydała go powodowi, wnosząc jednocześnie o zwrot kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego żądania powód wskazał, że pismem z dnia 25 listopada 2023 roku dokonał wypowiedzenia najmu powódce, ponieważ miała w nim zamieszkać jego córka A. K., oferując jednocześnie lokal zastępczy położony w T. przy ul. (...), znajdujący się w oficynie budynku, który składał się z kuchni, pokoju, łazienki i centralnego ogrzewania o powierzchni ok. 30 m ². Powód zaznaczył ponadto, że stan jego zdrowia oraz względy osobiste nie pozwalają mu na dalsze prowadzenie działalności polegającej na wynajmowaniu mieszkań w kamienicy położonej w T. przy ul. (...). Powód wskazał również, że powódka obecnie zajmuje lokal o powierzchni 69 m ² za 900 zł i nie zalega z czynszem.

(pozew – k. 4-5)

W dniu 11 lipca 2024 roku E. I. złożyła odpowiedź na pozew, w której wnosiła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Zgłosiła również wniosek o udzielenie pomocy prawnej z urzędu.

Uzasadniając swoje stanowisko wskazała, że rzeczywistym powodem eksmisji jest próba przekazania lokalu córce powoda, aby ta jednocześnie mogła mieszkać i prowadzić działalność w jednym budynku. Zaznaczyła, że wielkość zajmowanego przez nią mieszkania została zawyżona i wynosi ok. 60 m2 a proponowane mieszkanie nie spełnia wymogów dla uznania go za lokal zamienny w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725, dalej: „u.o.p.l.”). Podała przy tym, że mieszka z dwiema małoletnimi córkami, które posiadają orzeczenie o niepełnosprawności. Wskazała również, że oferowany lokal był w stanie do remontu, a w dniu propozycji pozostawał zajęty przez inną osobę. Pozwana potwierdziła, że nie zalega z płatnościami tytułem czynszu najmu, a utrzymuje się z zasiłków na dzieci oraz renty rodzinnej.

(odpowiedź na pozew – k. 15-17)

Postanowieniem z dnia 15 listopada 2024 roku wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanych O. R. i W. R. oraz zawiadomiono Gminę – Miasto T. o toczącym się postępowaniu.

(postanowienie – k. 44)

Postanowieniem z dnia 26 listopada 2024 roku ustanowiono dla pozwanych pełnomocnika z urzędu w osobie adwokata.

(postanowienie – k. 55)

Pismem z dnia 27 listopada 2024 roku Gmina – Miasto T. wstąpiła do sprawy jako interwenient uboczny po stronie powodowej, wnosząc o orzeczenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu oraz o zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania na rzecz interwenienta ubocznego.

(interwencja uboczna – k. 61)

Pismem z dnia 10 kwietnia 2024 roku Gmina – Miasto T. wskazała, że powód złożył dwa oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu – pierwsze z dnia 24 sierpnia 2023 roku oraz drugie z dnia 25 listopada 2023 roku. W ocenie interwenienta ubocznego, po złożeniu pierwszego z oświadczeń woli, jego odwołanie jest możliwe jedynie za zgodą adresata.

(pismo przygotowawcze – k. 48-48v)

Na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2024 roku powód sprecyzował swoje żądanie, wskazując, że domaga się nakazania pozwanej, aby opuściła i opróżniła lokal, a nie wnosi o rozwiązanie umowy najmu.

(oświadczenie powoda – protokół rozprawy – 00:11:30 – k. 99v)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 kwietnia 2009 roku P. K. zawarł z E. I. umowę najmu lokalu mieszkalnego znajdującego się przy ul. (...) w T.. Wynajmujący oświadczył, że jest wyłącznym właścicielem tejże nieruchomości. W dniu zawarcia umowy czynsz wynosił 450,00 zł, a termin płatności określono na 10‑ty dzień miesiąca od 1 maja 2009 roku. Poza czynszem najemczyni zobowiązana była do opłacania energii elektrycznej, wody i odprowadzenia ścieków oraz śmieci.

(bezsporne, umowa – k. 6-7)

W dniu 24 sierpnia 2023 roku P. K. wypowiedział umowę najmu E. I.. W treści wypowiedzenia wskazał, że po wygaśnięciu umowy będzie chciał zamieszkać w mieszkaniu położonym w T. przy ul. (...). Rozwiązanie umowy miało zatem nastąpić po trzyletnim okresie wypowiedzenia.

(wypowiedzenie umowy – k. 21)

Pismem z dnia 18 września 2023 roku (...) sp. z o. o. odpowiadając na wniosek E. I. o najem lokalu mieszkalnego z zasobów komunalnych (...) sp. z o. o. wskazało, że potrzeby mieszkaniowe E. I. i jej córek są zaspokojone.

(pismo – k. 27)

W dniu 25 listopada 2023 roku P. K. wypowiedział umowę najmu E. I.. W treści wypowiedzenia wskazał, że w mieszkaniu zamieszka jego córka A. K.. Zaoferował również mieszkanie w oficynie kamienicy położonej w T. przy ul. (...), którego właścicielem jest syn wynajmującego, a który wyraził zgodę na najem. Rozwiązanie umowy miało zatem nastąpić z dniem 30 maja 2024 roku. A. K. mieszka w K. i tam odbywa specjalizację po studiach medycznych. Planuje jednak zmienić miejsce praktyk w okolice T. – R..

(wypowiedzenie umowy – k. 8, 20, zeznania powoda – protokół rozprawy – 00:12:41 – k. 108v)

Powierzchnia zajmowanego przez E. I., O. R. i W. R. lokalu wynosi ok. 60 m ² . Lokal składa się z kuchni, łazienki, małego pokoju i dużego pokoju oraz pomieszczenia na piec. Wyposażony jest w centralne ogrzewanie, wodę, ubikację, natrysk. Mieszkanie zostało przekazane najemcy po generalnym remoncie. Na moment przekazania kuchnia była pusta, obecnie jest tam zamontowana umywalka.

(zeznania powoda – protokół rozprawy – 00:12:41 – k. 108v, zeznania pozwanej – protokół rozprawy – 00:32:23 – k. 108v-109)

Lokal o numerze (...) położony jest w oficynie pod tym samym adresem. Ma on ponad 30 m ². Składa się z kuchni, łazienki z natryskiem i pokoju. Posiada centralne ogrzewanie. Łazienka jest urządzona, a pokój mierzy ok. 18-20 m ² . Kuchnia w tym mieszkaniu nie jest wyposażona. Wyposażenie lokalu nr (...) i lokalu nr (...) jest podobne. Różnią się one metrażem, pokój w lokalu nr (...) jest wielkości mniejszego pokoju i kuchni z lokalu nr (...).

(zeznania powoda – protokół rozprawy – 00:12:41-00:21:25 – k. 108v, zeznania pozwanej – protokół rozprawy – 00:32:23 – k. 108v-109 dokumentacja fotograficzna – k. 80)

E. I., O. R. i W. R. nie mają możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu.

(bezsporne)

P. K. posiada syna J., starszą córkę M. K. i najmłodszą córkę A. K.. M. K. skończyła studia kosmetologiczne, zamieszkuje lokal numer (...) i prowadzi w nim gabinet kosmetologiczny.

(zeznania powoda – protokół rozprawy – 01:02:20 – k. 109v)

W dniu 11 lipca 2022 roku (...) do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności w T., postanowił zaliczyć O. R. do osób niepełnosprawnych. Określił, że niepełnosprawność datowana jest od urodzenia, a samo orzeczenie miało obowiązywać do 13 lipca 2025 roku.

(orzeczenie o niepełnosprawności – k. 28-28v)

Również w stosunku do W. R. zostało w dniu 20 lipca 2022 roku wydane przez ten sam organ orzeczenie o niepełnosprawności, w którym określono, że niepełnosprawność jest datowana od urodzenia, a samo orzeczenie miało obowiązywać do 13 lipca 2025 roku.

(orzeczenie o niepełnosprawności – k. 29-29v)

E. I. jest bezrobotna od dnia 2 września 2020 roku i od dnia 2 września 2021 roku nie posiada prawa do zasiłku.

(zaświadczenie – k. 30)

E. I. pobiera rentę rodzinną w imieniu małoletnich O. R. i W. R. oraz dodatkowe roczne świadczenie pieniężne z ZUS.

(decyzje o waloryzacji renty – k. 31, 32, decyzje w sprawie dodatkowego rocznego świadczenia pieniężnego – k. 33, 34)

Sąd dokonał oceny materiału dowodowego zgodnie z regułami przewidzianymi w art. 233 § 1 k.p.c. według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.

Sąd ustalił układ lokalu nr (...) w oparciu o zeznania pozwanej i określił, że składa się on z dwóch pokoi, a nie jak wskazywał powód – z jednego. W tym zakresie należało dać wiarę pozwanej jako osobie na stałe zamieszkującej w przedmiotowym lokalu. Pozwana jednocześnie logicznie zeznawała, że zdecydowała się na ten lokal z uwagi na ciążę bliźniaczą. Podała przy tym, że w lokalu zastępczym nie miałaby z córkami odpowiedniej prywatności, co pośrednio potwierdza, iż w obecnym lokalu posiada wyższy poziom prywatności, tj. osobny pokój dla córek. Sąd określił również metraż lokalu nr (...) na ok. 60 m ², opierając się na zeznaniach pozwanej. Pozwana w wyczerpujący sposób wskazała skąd posiadała dokładną wiedzę o rozmiarach lokalu, a to z uwagi na przeprowadzony remont analogicznego mieszkania, zajmowanego przez jej matkę. Jednocześnie, podawane przez pozwaną wymiary były mniejsze od tych wskazywanych przez powoda. W perspektywie ustalania, czy zaoferowany lokal miał wystarczające przymioty dla uznania go za lokal zastępczy, określenie niższych wymiarów zajmowanego lokalu mogło w przedmiotowej sprawie działać na niekorzyść pozwanej. Ta okoliczność dodatkowo zwiększała jej wiarygodność w omawianej.

Sąd ustalił brak możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu przez pozwane jako fakty niezaprzeczone w oparciu o art. 230 k.p.c. Pozwana podniosła wskazane twierdzenie w odpowiedzi na pozew, a nie zostało ono zakwestionowane w toku sprawy i potwierdza je dodatkowo sytuacja finansowa pozwanych.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

powództwo podlegało oddaleniu w całości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd pozostawał związany zgłoszonym żądaniem, przy czym jak wskazuje się w doktrynie: „związanie żądaniem pozwu nie może być rozumiane jako bezwzględne związanie samym sformułowaniem zgłoszonego żądania. Przyjmuje się, że jeśli sformułowanie jest niewłaściwe, sąd może je odpowiednio zmodyfikować, nie naruszając woli powoda wyrażonej wprost bądź też dającej się wywieść z uzasadnienia żądania. W tym kontekście dla określenia przedmiotu sporu oraz treści żądania należy brać pod uwagę nie tylko petitum pozwu, lecz także jego uzasadnienie. Nie można zatem poprzestawać wyłącznie na warstwie faktograficznej uzasadnienia ale dla wykładni petitum należy sięgać także po wywody zmierzające dla uargumentowania racji, dla których powód wnosi pozew” ( T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 1–458 ¹⁶. Tom I, wyd. 2, 2023). Z tej zatem perspektywy, dokonane przez powoda podczas rozprawy w dniu 14 kwietnia 2025 roku sprecyzowanie żądania stanowiło właśnie sprecyzowanie zgłoszonego żądania, a nie zaś jego modyfikację w rozumieniu art. 193 k.p.c. Powód od początku bowiem żądał nakazania pozwanym opróżnienia i opuszczenia lokalu. W tym kierunku sporządził całość uzasadnienia żądania, powołując się jednocześnie wprost na wypowiedzenie umowy najmu. Wolą powoda nie było zatem od początku żądanie rozwiązania umowy najmu, co potwierdził podczas rozprawy.

Podstawą prawną zgłoszonego żądania mógł być przepis art. 222 § 1 k.c., stanowiący, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą; bądź też przepis art. 675 § 1 k.c. odpowiednio stosowany do umowy najmu lokalu na podstawie odesłania z art. 680 k.c., stanowiący, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Niezależnie od podanej podstawy prawnej, istota sprawy sprowadzała się do oceny, czy pozwanym przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania rzeczą, a innymi słowy do oceny, czy złożone przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 24 sierpnia 2023 roku i 25 listopada 2023 roku wywołały swój skutek.

Sąd nie podziela poglądu wyrażonego przez pełnomocnika interwenienta ubocznego i stronę pozwaną, jakoby złożenie przez powoda pierwszego z oświadczeń uniemożliwiało mu złożenie drugiego z nich, bez zgody ich adresata na zmianę. Należy mieć w tym zakresie na uwadze, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli skierowanym do adresata. Skuteczność jego złożenia nie jest zatem w żadnej mierze warunkowana zgodą adresata. Zostaje ono złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Złożenie kolejnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu nie stanowi modyfikacji uprzednio złożonego oświadczenia, lecz nowe, osobne oświadczenie. W przedmiotowej sprawie składane przez powoda oświadczenia opierały się na odmiennych twierdzeniach i podlegały ocenie co do swojej skuteczności przez pryzmat odrębnych norm prawnych. Ich skutek nastąpiłby również w innych datach, uwzględniając różnicę w okresie wypowiedzenia. Przy czym wywołanie skutku w postaci rozwiązania przez jedno z nich, powodowałoby bezskuteczność drugiego. Powyższą wykładnię potwierdza dodatkowo okoliczność, że w przypadku zmiany stanu faktycznego pomiędzy stronami, uznanie argumentacji interwenienta ubocznego i strony pozwanej za uzasadnioną powodowałoby nieuzasadnioną sytuację, w której złożenie uprzedniego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przez powoda, uniemożliwiałoby mu złożenie kolejnego oświadczenia w tym przedmiocie. Należy zatem stwierdzić, że powód mógł złożyć dowolną liczbę takich oświadczeń, o ile pozostawałby w granicach wykonywania swojego prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

O ile generalnie skuteczne złożenie jednostronnego oświadczenia woli nie jest warunkowane zgodą jego adresata, o tyle konkretnie w przypadku oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego istnieją regulacje zwiększające ochronę praw lokatorów. Niewątpliwie bowiem pozwane w przedmiotowej sprawie należało uznać za lokatorki w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l.

Pierwsze z przedmiotowych oświadczeń (złożone 24 sierpnia 2023 roku) odwoływało się do regulacji art. 11 ust. 5 u.o.p.l., zgodnie z którą nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. W przedmiotowym oświadczeniu powód wskazał, że zamierza zamieszkać w zajmowanym lokalu, nie oferując jednocześnie lokalu zamiennego. Sąd ustalił jednocześnie, że pozwanym nie przysługiwało prawo do lokalu zamiennego. Należało zatem stwierdzić, że przedmiotowe oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu zostało skutecznie złożone, przy czym, w świetle zasady aktualności (art. 316 § 1 k.p.c.), trzyletni termin wypowiedzenia nie upłynął do zamknięcia rozprawy w przedmiotowej sprawie. Tym samym, skutek w postaci rozwiązania umowy najmu wiążącej strony postępowania jeszcze nie nastąpił.

Jeśli chodzi o drugie ze złożonych oświadczeń (złożone 25 listopada 2023 roku) to wiąże się ono z regulacją art. 11 ust. 4 i 7 u.o.p.l., zgodnie z którymi nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego, przy czym przepis ten stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. W przedmiotowym oświadczeniu powód wskazał, że w lokalu ma zamieszkać jego córka A. K. oraz zaproponował lokal nr (...) położony w tym samym budynku co lokal zajmowany przez pozwane.

Kluczowe w niniejszej sprawie okazało się dokonanie oceny, czy zaproponowany przez powoda lokal nr (...) spełniał wymogi uznania go za lokal zamienny. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 6 u.o.p.l. za lokal zamienny należy rozumieć lokal (1) znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, (2) wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, (3) o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m ² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m ² tej powierzchni. Zaoferowany lokal spełniał dwa pierwsze wymogi – znajdował się w T., tak jak lokal zajmowany przez pozwane oraz posiadał tożsame urządzenia techniczne – wyposażoną łazienkę, centralne ogrzewanie i kuchnię do zaaranżowania, tak jak lokal zajmowany przez pozwane. W ocenie Sądu zaproponowany lokal nie spełniał ostatniego wymogu – nie posiadał powierzchni pokoi takiej jak lokal dotychczas używany, a na członka gospodarstwa domowego nie przypadało minimum 10 m ² powierzchni łącznej pokoi. Należy zważyć, że ustawodawca wprost posłużył się sformułowaniem powierzchnia łączna „pokoi”, a nie zaś powierzchnia łączna „lokalu”, czy też powierzchnia „użytkową lokalu” jak w art. 2 ust. 1 pkt 7 u.o.p.l. Tym samym istota przedmiotowego wymogu sprowadza się do zapewnienia każdemu z członków gospodarstwa domowego minimum przestrzeni bytowej. To również przy uwzględnieniu, że istnieją lokale niewyposażone w osobną kuchnię, łazienkę, czy też ubikację. W przedmiotowej sprawie, uwzględniając, że gospodarstwo domowe pozwanych składa się z trzech osób, powód nie sprostał ciężarowi wykazania, iż zaoferowany lokal nr (...) posiada minimum 30 m ² powierzchni pokoi. Ustalono jedynie, że łącznie lokal ten ma ok. 30 m ². Jednak po odjęciu powierzchni kuchni oraz łazienki, powierzchnia pokoi zredukowała się do 18 m ². Z uwagi na tę okoliczność, zaproponowany lokal nie spełniał całości wymogów do uznania go za lokal zamienny, powód nie spełnił całości przesłanek zastosowania art. 11 ust. 4 i 7 u.o.p.l., a, w ocenie Sądu, omawiane oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu było nieskuteczne.

Z powołanych względów, należało stwierdzić, że na moment zamknięcia rozprawy, strony postępowania wiązała umowa najmu, a jednocześnie, iż strona pozwana posiadała względem powoda skuteczne prawo do korzystania z lokalu nr (...) położonego w T. przy ul. (...).

Ubocznie należy wskazać, że po upływie trzyletniego okresu wypowiedzenia oświadczenia złożonego w sierpniu 2023 roku, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu, a potrzeby mieszkaniowe gospodarstwa domowego pozwanych nie będą zaspokojone.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu po stronie pozwanych złożyła się wyłącznie kwota 480 zł, powiększona o kwotę podatku od towarów, tj. kwota brutto 590,40 zł, stosownie do § 13 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. poz. 763 z późn. zm.). Koszty pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu stanowią koszty procesu, o których orzeczono w pkt. 2 wyroku, stosownie do art. 98 § 3 k.p.c. Mając na względzie, że w sprawie występowały trzy pozwane, zasądzono koszty procesu w częściach równych na rzecz każdej z nich w kwocie po 196,80 zł. Od kosztów procesu zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Sąd nie znalazł podstaw do fakultatywnego zobowiązania interwenienta ubocznego do zwrotu kosztów procesu na podstawie art. 107 zd. 2 k.p.c.

Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować w rep. C;

2.  odnotować w kontrolce uzasadnień;

3.  doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem powodowi, z pouczeniem o prawie, terminie i sposobie złożenia apelacji;

4.  w przypadku niezłożenia apelacji – przedłożyć akta za miesiąc celem stwierdzenia prawomocności.

Dnia 23 czerwca 2025 roku

Asesor sądowy Kacper Kot